Voorstellen van verschillende aanbieders zijn zelden op dezelfde manier gepresenteerd. Het ene document benadrukt rendement, het andere zekerheden, en kosten staan vaak verspreid. Een vaste set vragen helpt om appels met appels te vergelijken.
Gebruik onderstaande twaalf vragen als checklist. Ontbreekt een antwoord, dan is dat op zichzelf al informatie.
1. Wat is precies de investering?
Beschrijf in één zin wat u koopt: een object, een deelnemingsrecht, een lening, een aandeel in een project? Bepaal welke onderliggende activiteit het geld moet opleveren en in welke fase die activiteit zich bevindt.
2. Wie is de aanbieder?
Ga na welke juridische entiteit de aanbieding doet, wie daarachter zit, hoe lang de partij bestaat en welk trackrecord aantoonbaar is. Controleer inschrijvingen in openbare registers en jaarstukken waar beschikbaar.
3. Hoe verdient de aanbieder geld?
Verdient de aanbieder aan de verkoop, aan beheer, aan een winstdeling of aan een combinatie? Het verdienmodel maakt duidelijk welke belangen spelen en of die parallel lopen met die van de investeerder.
4. Welke kosten worden gerekend?
Breng alle kosten in kaart: eenmalige kosten bij instap, doorlopende kosten, beheervergoedingen, transactiekosten, prestatievergoedingen en kosten bij uitstap. Vraag naar een totaaloverzicht en niet naar één percentage.
5. Welk rendement wordt genoemd en waarop is dat gebaseerd?
Onderzoek of het gaat om een prognose, een streefrendement of een historisch resultaat, en of het bruto of netto is. Vraag naar de onderliggende aannames: bezetting, huurniveau, kostenstijging, rente en restwaarde.
Een genoemd rendement is nooit een toezegging. Reken zelf ook een ongunstiger scenario door.
6. Welke risico's bestaan er?
Een serieus voorstel benoemt risico's expliciet. Ontbreekt een risicoparagraaf, of wordt gesuggereerd dat er nauwelijks risico is, dan is extra terughoudendheid op zijn plaats.
7. Hoe lang zit het geld vast?
Bepaal de verwachte looptijd, of die vast of variabel is, en wat er gebeurt bij verlenging. Beoordeel of die termijn past bij uw eigen planning.
8. Hoe kan de investering worden verkocht of beëindigd?
Onderzoek de uitstapmogelijkheden: bestaat er een secundaire markt, zijn er vaste uittredingsmomenten, gelden er kosten of boetes, en wie bepaalt de prijs bij uitstap?
9. Welke zekerheden bestaan er werkelijk?
Woorden als 'zekerheid', 'garantie' of 'onderpand' vragen om precisie. Wie geeft de zekerheid, welke rang heeft deze, hoe is zij juridisch vastgelegd en wat is de zekerheid waard als de tegenpartij in problemen komt?
10. Welke juridische structuur wordt gebruikt?
De structuur bepaalt uw rechten, uw aansprakelijkheid en de fiscale behandeling. Vraag om een schematische weergave van de entiteiten en van uw positie daarin, inclusief buitenlandse onderdelen.
11. Welke documentatie is beschikbaar?
Denk aan een prospectus of informatiedocument, voorwaarden, koop- of deelnameovereenkomst, taxaties, jaarrekeningen en rapportages. Documentatie die pas na ondertekening beschikbaar is, is een aandachtspunt.
12. Staat de aanbieder onder toezicht?
Ga na of de aanbieder of de aanbieding waar relevant is geregistreerd bij of onder toezicht staat van een toezichthouder, bijvoorbeeld de AFM, en of een vrijstelling van toepassing is.
Belangrijk: een vergunning, registratie of vrijstelling zegt iets over formele status en informatieplichten. Het is geen keurmerk en geen garantie voor rendement, kwaliteit of veiligheid van een investering.
Vergelijken in de praktijk
Zet de antwoorden per voorstel in dezelfde volgorde onder elkaar. Zo wordt zichtbaar waar informatie ontbreekt en waar voorstellen wezenlijk van elkaar verschillen.
- Noteer per voorstel dezelfde twaalf antwoorden, ook als een antwoord ontbreekt
- Reken kosten om naar een bedrag per jaar in plaats van losse percentages
- Beoordeel het ongunstige scenario, niet alleen het verwachte scenario
- Vergelijk looptijd en uitstapmogelijkheden expliciet met elkaar
- Bewaar de documentatie zoals u die vóór uw besluit heeft ontvangen
Tot slot
Een gestructureerde vergelijking maakt duidelijk welke vragen nog open staan. Zij vervangt geen professioneel onderzoek en geen persoonlijk advies.
Investeringskompas geeft geen aanbevelingen over specifieke investeringen of aanbieders.